开发商：没有隐瞒
北京珠江绿洲家园市政规划路纠纷调查
编者按：
买房，是大多数中国消费者一辈子中最昂贵的一次消费。因而，买房过程中任何矛盾都可能引发大规模冲突，业主维权事件也就此起彼伏。房产专家秦兵律师认为，各地的房地产欺诈事件层出不穷，房产商、物业公司已经深刻认识到欺诈对象无法组织起来的软弱性。
这次市政路事件中的一位业主说：
“狗熊是怎么死的？笨死的！
业主联盟是怎么死的？拖死的！
业主联盟执委是怎么死的？累死的！
绿洲业主是怎么死的？气死的！
我是怎么死的？急死的！”
在业主维权运动纷繁复杂的利益关系中，弱势的业主面临的对象是一个个具有明确目的、行动能力、持续支持资源的系统，业主维权运动注定要走一条漫长曲折的路。业主们花费时间、精力，最终是否能够维护自身的权益，一切还是未知数。
2月16日，任职于北京一家网络公司的张运庆先生向本报记者介绍了珠江绿洲家园市政规划路纠纷的情况。
他说，珠江绿洲家园的开发商为北京合生绿洲房地产开发有限公司，隶属来自南方的房产巨头珠江合生。开发商在珠江绿洲家园广告、沙盘、楼书等宣传中以及在业主买房过程中，从未书面或口头告知业主小区中央会出现一条市政规划路。很多业主是在看到小区中央的绿化实体后才决定购房的，现在却面临小区被一分为二的局面，环境和安全保障方面也很难达到当初宣传的效果。业主们已经组成业主联盟与开发商协商，要讨回应有的知情权。
售楼处的冲突
“我是在2003年9月30日交定金2万元，10月10日左右签的正式商品房买卖合同，100多平方米的三居，房款72万元。我在城西有房，但考虑到东边商业环境好，社区质量好，看中了珠江绿洲家园是精品社区，才决定购买。”张先生说。
此后，张先生便常到新浪网房地产频道珠江绿洲论坛“潜水”，发现业主们反映装修质量、公用设施问题的帖子不断增多。10月份，先期入住的业主形成一个集体维权组织——业主联盟，通过召开联盟成员大会的方式，与开发商多次协商，反映装修质量等问题，但没有取得实质性的成果。
“业主联盟有300多名业主，我是业主联盟执行委员之一。我开始参加维权行动主要是针对装修质量问题。”
12月中旬，近千户一期的业主收到开发商的收楼通知书，要求在12月25日至31日收楼。同时，论坛上反映装修质量、市政路、公用设施问题的帖子越来越多，业主们开始讨论进行集体维权。
“12月23日，我去看房，火气就控制不住了，因为装修质量非常恶劣。我写了一个40条的装修质量业主意见反映表，交给楼盘负责人。这张表我后来发到论坛上后，一天就接到七八个业主打来的电话，反映同样的装修问题。我又给合生绿洲公司工程部写了投诉装修质量问题的信。”
12月27日是周六，许多业主在论坛上决定这一天要来楼盘现场讨个说法。张先生回忆当时的情景说：“10点钟，我到了现场，收楼处就在珠江绿洲家园的会所，大家发名片等互相认识。当时，我们几个业主正在一起讨论，收楼处一位女士过来说，你不要在这儿讲，会影响我们工作。珠江绿洲家园项目总经理郭良栋也过来了。大家说，会所是业主的会所，凭什么我们不能在这里讲？由于发生争论，其他业主逐渐围拢过来。郭良栋说，你们不要在会所闹。他把我们55名业主带到售楼处的会议室。由于先前已经有许多业主找郭反映问题而没有得到明确答复，所以我们不再相信他的话。我当时说，装修质量是大问题，就算一户花4万块精装修，一千户就是4000万块，这是我们自己的财产，现在你们装成这个样子，是要付责任的。由于业主联盟已与郭进行过多次交涉、谈判而无结果，所以我对郭说，我们和你谈没意义，你请合生的陈长缨先生来谈。他没答应，离开了。”
“我们回到售楼处，起草了一份投诉信，39名业主签名。由于时间仓促，还有业主未来得及签名。当时我作为领头人，大家要我宣读一下。我站在沙盘桌的边上，宣读投诉信。有一名广东人模样的男子不停地拍照，附近的业主问他，你是谁？你是业主吗？你为什么给他拍照？这个人不说话，业主要他把胶卷拿出来，他想跑，业主围住他，事态有激化的趋势。突然一下子出现了一二十名留寸头穿夹克的人，要把拍照的人带走，他们与业主发生推搡，有人报了警。等我们拿到相机，发现胶卷已被取走。冲突持续了一刻钟，一位女业主的小拇指擦伤出血，贴了创可贴。等大家安静下来后，我把相机还给开发商。朝阳公安分局三间房乡派出所的民警和朝阳工商分局双桥工商所的工作人员赶到现场，处理刚才发生的冲突。最后，我将投诉信交给开发商代表。”
发生冲突时，业主联盟几位执委也在场，便决定将28日下午召开的业主联盟大会变为全体业主都可参加的大会。28日的大会将矛头逐渐转向市政路问题。张先生说：“当时有很大一部分业主不相信市政路问题，包括我在内。现场看到有关文件，真是觉得不可思议。大会倡议当天再与开发商谈一次。于是大家开车过去，开发商一位姓陈的经理态度恶劣地说，你们一个一个来谈，你们这样一起来，我不知道你们能不能代表全体业主。业主联盟执委后来又开了一个小会，由于开发商规定收楼在即，决定在31日再搞一次行动。我当时思想认识还不深刻，其他执委告诉我，装修质量现在是次要问题，关键是市政路问题。”
纠纷的关键
记者从张先生后来向消协递交的投诉信中了解到为什么说问题的关键是市政规划路。
从珠江绿洲家园的楼书、沙盘、景观图以及广告或销售人员的口中，开发商方面均未向购买珠江绿洲家园的业主提及小区内有一条市政规划路——北双桥村路的事实。珠江绿洲家园规划设计图（北京市规划委员会规划许可证所附的中区总平面图）中清楚标出了这条跨河的市政规划路，从南向北跨过通惠河后穿过珠江绿洲家园小区的中部，向北一直连到京通快速路上。这条路在市政规划中的位置处在2号楼与5号楼之间，就是从珠江绿洲家园北面的大门、水坛、中心广场到小区南部滨河的下沉式广场这条线上。
虽然这条路现在并没有修到小区，但它是一个极大的隐患。张先生说：“离珠江绿洲家园楼盘不到1000米就是双惠小区，房价是3200元/平方米，我们基本上都是以5000—6000元/平方米的房价买的珠江绿洲家园。出高价就是因为在楼盘现场、销售处沙盘、楼书、《北京青年报》、《新京报》的广告中多次提到这是一个花园式小区，可以享受高质量、高品位的生活。”
记者从楼书中看到：“漫步在社区园林中，享受150000 m2的浪漫。”楼书里提到“社区”字样的地方就有13处。《北京青年报》的广告中有“生活就应该有要求，15万m2 园林即将开放”和“秀美丰沛的岭南园林”等字样。《新京报》的广告中称：“70米宽绿化带，2000亩市政绿化覆盖，150000平方米岭南风格园林”。
“我们业主在各个层面上受了珠江绿洲家园开发商的欺骗，认定这是一个封闭精品社区，可以享受高质量、高品位的社区生活。但是，市政路的横穿打碎了我们购买该楼盘的美好设想。没有园林社区的美景，只有一个个单体的塔楼，高密度、地域狭小、不安全；靠近车水马龙的京通快速路、噪音、高围墙……请问，我们花近百万在东五环外买这样一个楼盘干吗？在一条市政路横穿楼盘中心的情况下，园林的概念是什么？15万m2 园林又从何而来？”张先生质问。
地铁八通线开通后，东部出行条件得到改善。在通惠河的对岸，有一个楼盘正在建设，将来这个楼盘的住户进入京通高速路，去八通线广播学院站，最便捷的路就是穿过珠江绿洲家园小区。那时，人流车流带来的噪音、安全问题以及对封闭社区的破坏，的确不容忽视。
是否存在欺诈
2003年12月31日的行动张先生没有参加。当天共有100多名业主聚集在珠江绿洲家园会所，打出了拒绝收楼，要求维权的标语，在小区内进行了游行，双方都很克制，未出现冲突。业主代表与开发商进行了谈判，开发商答复，不再执行原定的收楼期限；市政路问题在2004年1月10日前给予答复；装修有质量问题的，重新修补，到2004年1月15日之前完成。
在2004年1月10日双方的谈判中，开发商对市政路问题的解释是：“市政路一直存在，而且我们也没有隐瞒，因为‘五证’上已经注明。”
张先生认为：“我们绝大多数业主看楼、买楼、签合同时，只看到沙盘、楼书和听到销售员的解释，没有人向我们出示过‘五证’。而且我们看‘五证’的目的是看开发商有没有资质，没人注意规划中有没有市政路。开发商或是业主来解释市政路问题，都不具有法律效力，市规委等具有行政权力的部门才有权力解释。一条市政路，规划完后，现在建或几年后才建，但我们买房是买了70年的权益，是百年大计。路既然存在，我们必须要求有退房和获得赔偿的权利。”
1月12日的业主大会通报了前两次与开发商谈判的结果，讨论下一步行动。会上，张先生鲜明地表明了态度，市政路问题应该定位在欺诈。因为作为“五证”之一的建筑工程规划许可证所附工程总平面图的发图日期是2002年7月4日，但售楼处的沙盘、厚楼书中的景观示意图均没有标明这条市政路。虽然现在还无法确认这本厚楼书的印刷时间，但在6号楼、8号楼新楼书中有相同的景观示意图，可以确认是在2003年印刷的（8号楼是二期销售的，销售时间是在2003年下半年）。同时，2004年初，珠江绿洲家园现场还有和楼书中一模一样的景观示意图放大成1号图纸大小登在公布栏里。
张先生认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重要影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据现有资料，大量的具有法律效力的规划设计、楼书、广告、宣传资料、沙盘都没有使业主知晓有关市政路的问题。也就是说，开发商是在市规委已经把市政规划告知的情况下，制定、推广了隐瞒市政路的楼书、广告、沙盘和销售员的推销口头承诺的，业主是在不知情的情况下，签了商品房买卖合同的。
大会之后，张先生到朝阳区工商分局双桥工商所投诉。他说：“朝阳区消费者协会双桥分会宋会长接待了我，他对此事非常关注，给我讲了维权的政策和程序。通过研究厚楼书，我发现在封三最后一行字中有“京西工商广临字2002第0210号”的批号。17日，我与一名做律师的执委到西城区工商局广告监督科查询，工作人员只找到开发商报送的拉页广告审批件，并没有厚楼书的。工作人员表示将会按照《广告法》的相关程序查处这件事情，因为类似楼书这样公开发行的广告要到工商部门审批备案。”
18日，张先生征集到11名业主的签名。19日，张先生向朝阳区消费者协会双桥分会递交了集体投诉材料，在市政路和虚假广告问题上投诉珠江绿洲家园开发商欺诈消费者，要求按照法律取得赔偿直至退房并由开发商赔偿相关损失。
消协：现在还不好界定
2月19日，记者来到朝阳区消费者协会双桥分会就投诉处理情况采访宋志琪会长。宋会长已经到过珠江绿洲家园实地调查，并与合生绿洲公司负责处理处理此事的办公室李主任谈过此事。李主任认为，市规委既然批下这个项目，同意开发房地产，应该说市规委是考虑过修路问题的。宋会长认为，双方争执的焦点在于市政路是否明示消费者，是否存在欺诈行为，目前还不好界定。厚楼书上有这样一句话：“一切图形数据以政府最终批准之法律文件为规准”，消费者在看楼书时，这句话就算提醒过你了。现在首先要考察楼书是否合法，并咨询市规委，手续合法了，才能往下进行。
记者见到由北京角力广告有限责任公司代办的楼书广告批件，在这份西城区工商局临时性广告审批表上有“京西工商广临字200203010”的编号，这与厚楼书所印的“京西工商广临字2002第0210号”不同。奇怪的是，在临时性广告审批表封面右下角上有手写的“20020210”字样，宋会长表示，将向工商部门和广告公司查清这一问题。
张先生告诉记者：“春节过后，维权进入低潮，一些业主泄了气，部分坚决要求退房的铁杆业主也开始收楼。2月7日，联盟执委开会，大家比较悲观，因为我们承受的压力是旁观者体会不到的。我们这些联盟执委是出于正义感出来挑头的，没想到会占用我们这么多的精力，拖得很疲惫。”
对下一步的维权工作，张先生认为，首先要健全珠江绿洲业主联盟维权组织，充分发挥集体的作用，能不能以一个集体与开发商斗争决定了业主维权的成败。其次是把大家的力量联合起来，尽快解决问题，否则是拖不起的。
记者两次电话联系北京合生绿洲房地产开发有限公司，总机人工服务系统均无人接听。
本报将继续关注这一事件的进展。
原文刊登于《消费日报·新消费周刊》2004年2月20日