今年3月，北京一家媒体报道，北京城市开发集团望京实业总公司聘请法律顾问，对107户滞交物业管理费的住户提起诉讼，通过诉讼追缴滞交的物业管理费，共挽回经济损失90多万元。此举不仅维护了业主和企业的合法利益，也为破解物业管理“收费难”问题提供了一条新思路。
接受服务，就应付费，这是天经地义的事。然而，当记者近日采访了因拒交物业管理费而被物业公司告上法庭的望京西园四区业主A先生和Z女士后，才知道事情并非如此简单。
望京西园四区业主为何拒交物业费？
业主：拒交费只为表达不满
望京西园四区（即望京新城A5区），1998年被建设部确定为“全国2000年小康住宅科技产业示范区”参评单位，同年获“北京市城市物业管理优秀住宅小区”的称号。望京实业总公司作为北京城市开发集团有限责任公司的子公司，是一家专业化的物业管理公司，其下属的振安物业管理部（以下简称振安物业）对望京西园四区实施物业管理。
望京西园四区第一届物业管理委员会成立后，与振安物业签了第一期物业合同，合同期限从1999年2月14日到2002年2月14日。2002年2月14日之后，振安物业继续提供服务。业主们反映，小区的物业状况并未像物业管理公司承诺的那样逐年改善，而是每况日下。许多业主便以拒交物业管理费表达不满。从2003年8月开始，望京实业总公司起诉了50名拒交物业管理费的业主，但没有一例宣判。2004年“五一”过后，又以每天4户的速度起诉，甚至对去年起诉过的又重新起诉。许多业主接到诉状，有些人为了少惹麻烦，就把欠费交了，而大部分人选择了应诉。A先生就是其中一位。
“我是7月中旬开的第一次庭。我们不是不想交物业管理费，也不是想逃避交纳管理费。不交管理费只是作为解决问题的手段，希望能引起重视。去年四五月份据我所知只有30%的业主交了物业管理费，我们甚至考虑过可以把钱交到业主管理委员会手里，这表明我们不是交不起，也不是想逃避。客观上，我们接受了人家的服务，肯定是要给钱的。物业管理费是要交的，至于交多交少，那是另外一个问题。”A先生对记者说。
A先生对振安物业的不满意集中在几点。一是管理不到位，小区治安，设备维护，服务恶劣，正是物业管理不到位造成了小区房价的下跌。第二是公共维修基金的不公开，像望京这样有4800户业主的大社区，维修基金是个很大的数字，它的保管、动用、增值、贬值，涉及到5800户业主70年的利益问题。第三是物业没有每年预决算、审计，没有汇报制度。第四是公摊面积问题，这是开发商遗留问题。第五是振安物业出租房屋、设立广告牌、在马路上设车位收费等利用公共资源创收问题。第六是收费超标问题。
质疑原告资格
在法庭答辩中，A先生认为，望京实业总公司的诉讼请求缺乏相关的法律依据，诉讼事由与事实有严重出入，诉讼时效已过，诉讼主体缺乏法律资格。
首先，A先生因不满物业管理现状及收费标准，并在多次交涉无果的情况下而拒交物业管理费用及供暖费用，而物业从2002年2月在其知道被侵害时至其2004年6月提起诉讼之日止已有28个月，在此期间物业并未提起诉讼或提出要求，超过了《民法通则》中二年诉讼时效的相关规定，是无效诉求。
其次，A先生与望京西园四区物业管理委员会签署的《望京西园四区物业管理委托合同》中约定：“委托管理期限为三年，自1999年2月14日零时起至2002年2月14日零时止。”“本合同期满，合同自然中止，如双方续订合同，应在该合同期前6个月向对方以书面提出。” 物业管理委员会并没有于合同终止前6个月提出书面续订合同。因而，A先生认为，自己与望京实业总公司无任何契约关系，望京实业总公司无权依照原有物业管理合同追缴2002年2月14日零时以后的物业管理费及供暖费。
再次，对于望京实业总公司提供的望京西园四区物业管理委员会于2002年2月28日关于望京实业总公司及振安物业管理部继续留驻的复函，因首届物业管理委员会成立于1998年8月25日，2001年8月25日届满，而复函签发日期是2002年2月28日，也就是说此文件是首届业物业管理委员届满后，失去其法律权力之后签发的。根据《中华人民共和国合同法》“行为人没有代理权或者代理权终止后以代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，对于这样重大的决策物业管理委员会并未召开业主代表大会审议，也未经被代理人追认，此文件不能代表广大业主的意愿，对被代理人不发生效力。望京实业总公司在明知首届物业管理委员会已届满并失去去其法律权力之后，仍以此复函为依据留驻在望京西园四区，造成了客观服务的事实。
最后，作为望京实业总公司提起诉讼的依据之一的《物业管理公约》现已是一份无效文件。国务院《物业管理条例》规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”此《物业管理公约》是业主在1998年9月入住时因未成立业主物业管理委员会而与望京实业总公司签署的一份临时服务合同，当1999年2月物业管理委员会与望京实业总公司签署《物业管理委托合同》时，《物业管理公约》便已终止，不再具备法律效力。
物业公司是否违约
物业公司是否具备各项资格并非最重要的，最终导致业主拒付物业管理费的原因是望京实业总公司在执行《物业管理委托合同》时存在重大违约责任，并剥夺了业主选择物业管理公司的合法权利。
A先生指出，望京实业总公司违反了《物业管理委托合同》中的约定，从未向全体业主和物业使用人公布物业管理费用收支账目及各项费用的分摊办法和分摊金额；对区内411楼大铁塔、412楼、414楼等楼宇的公用设施擅自占用和改变使用功能，破坏了原有规划方案；保安措施不到位，未实现封闭式管理，擅自将原属于业主的物业出租，使小区内人员混杂，致使安全形式恶化，侵害了业主的合法权益。
此外，在收费方面，根据京价（房）字（1997）第196号文件，《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》中规定，普通住宅小区的绿化费为0.55/平方米.年，税后为0.58元；保安费为0.17元/户.月.平方米。A先生提供的数字是，绿化费0.77元，保安费一般每户每月要近20元。
Z女士以“大杂院”来形容这座昔日远近闻名的国家级小康住宅示范区，她说：“我们曾经寄希望于自己选举的业主委员会能尽快成立，期望由业主自己的组织去代表业主行使聘任和监督物业管理公司的权力。然而从2001年8月首届物业管理委员会届满后，同年9月，小区新的业主委员会筹备工作开始进行，至今已近3年，却因屡遭开发商及其子公司望京实业总公司的阻扰，再加上朝阳区小区办不予备案而搁浅。”
“第二期物业管理委员会无法备案，业主就没有选择物业管理公司的合法权利。如果备了案，现在的物业公司很可能被清除出场。”A先生说。
记者致电望京实业总公司，一位女士以物业与业主纠纷事属平常，有关负责人不在为由拒绝接受采访。
法院是否公正
在今年6月的一审判决中，Z女士败诉。她气愤地对记者说：“他们侵权在先，法院却要惩罚受害者，让我们败诉。”
Z女士认为，当初办理入住手续时，开发商要求业主必须先与其指定的物业管理公司望京实业总公司振安物业管理部签定《物业管理公约》，否则就无法拿到住房钥匙。该公约中称：“本小区由物业管理公司根椐本公约管理，管理期限自入住之日起为两年期限，期满后可自动续约，直至业主委员会成立并提出终止合同为止。”事实上正是这一款自相矛盾、限定了两年合约时效又反过来说“可自动续约”的与民法、合同法的基本准则相背离的“霸王条款”，为以后望京实业总公司的诸多违法侵权行为和时下的物业管理诉讼案埋下了伏笔。
但是，朝阳区人民法院在一审判决中强调：“物业合同到期后，原告继续对被告提供物业服务，故应视为双方间的物业合同自动延续。原告对小区进行了物业管理，其有权依据约定收取相关费用。”Z女士认为这显然违背了民法的基本精神——合同的意思自治原则。在民事活动中，提供服务的一方只能根据事先约定向主动要求服务的人收费，而不能强迫被动接受服务的人交费。被动接受服务的人是否付费，完全取决于他个人的意愿。若按照朝阳区人民法院的判决推论，业主必须被迫永久接受物业公司的“服务”，这是公然将一个带有霸权条款的“自动续约”合同强加给业主，意味着从根本上剥夺了业主选择物业服务的合法权利。
Z女士还对法院一律不予采信她所提供的物业公司大量违约侵权行为的事实证据而感到愤怒：“二诉再败诉，我还要申诉，直到最高法院，也要讨个公道。”
编后
该不该交物业管理费，实际上是一个很明确的问题，答案是应该交。在拒交物业费的业主眼里，自己无疑是在正当防卫，当合同一方先违约的时候，另外一方也就没有履约的义务了，所以，业主维权的第一个举动就是不交物业管理费。
交纳物业管理费是业主应尽的义务，享受相应的物业服务是业主的权利。物业服务的好坏，业主享有知情权。在本案中，显然，物业公司还未将自己的角色从“管理者”转变到“服务者”，引发矛盾冲突也就在所难免。把自己的服务对象推到对立面上，自己的敌人也就越来越多。如果业主的官司打赢，并不以为意味着业主不需要物业管理，而是合法的、业主自己的物业管理。
我们需要的是好“保姆”，而不是恶“仆人”。对于人权中的基本权利——居住权，中国公民有持久的维权热情。虽然目前业主仍然处于弱势群体，但这一局面正在扭转。中国是正在前进中的法制国家，对于业主们来说，尽管道路是曲折的，但前途终究是光明的。
原文刊登于《消费日报·新消费周刊》2004年7月30日